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被执行人唯一住房能否被执行拍卖—青岛城阳岳培培律师
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2016-01-14 16:08 + 来源：www.chengyanglvshi.com
被执行人唯一住房能否被执行拍卖—青岛城阳岳培培律师
在司法实践当中，“执行难”已经成了一个众所周知的问题，很多当事人拿着一纸胜诉的判决书却拿不到钱，特别是当被执行人名下只有一套住房的情况下，即使已经查封了房屋，人民法院出于维护社会稳定的考虑，也干脆一概不给执行，将风险转移到胜诉的当事人身上，其实根据相关法律的规定，被执行人名下如果只有一套房产，不代表就不能被强制执行，岳培培律师认为以下几种情况法院应当对已经查封的房产进行拍卖、变卖或抵债。
一、超过被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋，可予以执行。
【依据】
2005年1月1日起实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第七条 对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。
【实践】
由于《规定》第七条并未对最低标准以及必需居住房屋和最低生活标准作出进一步解释，因此执行过程中取决于执行法官的判断。例如，一家三口住在面积超过200平方米的别墅里，或者家具是名贵的红木家具等，这些很明显不属于“必需”的范围，但是如果两个人住在地段很好且面积超过一百平方米的房子里面属不属于可以被执行的情况呢？
岳律师认为法律的本意是保障执行人能够享受最低住房标准，因此应当参照各地廉租住房标准确定最低住房标准，超过廉租房住房保障标准的住房可以被强制执行。以青岛市为例，《青岛市廉租住房保障办法》第六条规定：2人以下家庭的保障面积标准为建筑面积30平方米；3人家庭的保障面积标准为建筑面积40平方米；4人以上家庭的保障面积标准为建筑面积50平方米。
二、被执行人已经将唯一住房办理抵押贷款，作为抵押权人的银行可以申请将房产依法拍卖、变卖或者抵债。
【依据】
2005年12月21日起实施的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》
第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
【实践】
在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》出台后，很多金融机构作为申请人的执行案件中，申请人反应比较强烈，如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。金融机构通过国务院、银监会、银行业协会这些部门与最高人民法院作了沟通。为了确保实践中的问题得到妥当解决，在充分考虑这一类债权特殊性的基础上，最高人民又做了一个补充的规定，对于设定抵押的房屋，不管是不是一套房，只要设定了抵押，就表明对这个房产可能被执行有充分的风险预料。在对被执行人及其所扶养亲属作出必要的安置，留出一定的宽限期以后，人民法院可以执行。
岳培培律师提醒，虽然这一补充性规定出台的推动力量是金融机构，但是即使抵押权人不是抵押权人，也可以依据此规定申请法院强制执行。
三、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的，被执行人名下的唯一住房可以强制执行。
【依据】
2015年5月5日《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条
岳律师认为此处理解的“有抚养义务的人”应当包括父母对子女的抚养义务，子女对父母的赡养义务以及夫妻间的扶养义务。即如果被执行人的父母、子女或者配偶名下的住房，能够达到维持生活所必须的居住条件的，被执行人的唯一住房就可以被强制执行。
四、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的，其名下的唯一住房可以被强制执行。
有的债务人为了达到住房不被强制执行的目的，在判决生效后，为了逃避债务而转让其名下其他的房屋，这种恶意逃避债务的行为不应当被法律保护。
【依据】
2015年5月5日《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条
五、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的
【依据】
2015年5月5日《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
岳律师认为，债权人的利益应该被最大化的保护，既然法律已经对执行唯一住房的方法做了相关规定，各地法院就应该在执行过程当中按照规定进行执行，不应当怕麻烦或者以避免激化社会矛盾等为由，不对唯一住房强制执行，进而将风险转移到债权人的身上。
岳培培律师，法律咨询热线：15726209456
