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业主维权的几点思考
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2018-05-30 10:10 + 来源：www.chengyanglvshi.com
业主维权的几点思考
社会发展水平越来越好，房价也越来越高，受制于政府调控管制，加之银行利率调整，放贷程序繁琐，时间无限拖延，导致部分开发商资金链紧张，最终体现在交房环节为延期交房和延期办理房产证。一旦有延期情况发生，就会有业主的维权。
通常情况下，业主维权群成员分为以下5类
第一、积极主导组织参与的。
第二、随大流的。
第三、看看人多就跟着起诉，人多力量大。
第四、不打算起诉的，看看第一批什么结果我再决定起诉不起诉。
第五、物业开发商潜伏的人。
无论怎么划分，基本上就是这么几类。第五类人筛选最麻烦，因为不是业主，而是打探消息的人，需要拿着身份证和房屋买卖合同进行面对面核对，以此确保没有这类人的存在。
而实际上，由于存在上述分类，就会导致维权成员想法不一致，这也就会导致起诉有至少两批人在起诉。大一些的小区会有不同的律师同时代理几栋楼业主在起诉。
我下面举个简单的例子，也许你会有一定的启发。
购房者有贷款买房和全款买房的。贷款买房的，手中应该有两张发票，一张首付款一张余款的，可以看一下是否齐全。全款买房的，手中应该有预告登记证书，这个不明白可以百度。我不做过多解释。可以现在看一下是否齐备。
较为冒进的业主在进行起诉时，手上缺少上述一些材料，导致又不得不回过头来再去找开发商讨要，如果之前没有和开发商产生过直接冲突，这些材料尚可取得，如果产生过冲突，你是没法得到一些必备资料的。又比如，有的业主在起诉后才知道贷款合同自己也要留一份。
当然，也有仔细地业主，将案子的全部材料如数交给律师，不存在少材料现象。也有一些业主时刻关注动态变化，开发商请得什么律师，开发商最近有什么动静等等，如数向律师告知。
再举一个例子，我代理过的小区，有的在交房通知书上有一个密码，这个密码是在房屋管理部门办理房产证的必备要素之一。而有的开发商并没有给你这个通知书，可能的因素是开发商把这个直接提交给房管部门。但也存在另外的情形。
关于缴纳土地出让金的问题，由于是因为建筑面积超过规划面积导致的，依据法律规定是要补缴土地出让金的。假如现在开发商没交这个钱，起诉时间点就不合适，你的起诉诉求永远只有一个，就是让开发商承担违约金并协助办理房产证。但是在开发商没办完大产证前，你要求开发商办房产证，法院很难支持你，因为涉及执行问题，我不展开说。
而这时候起诉最大的弊端在于一旦在诉讼中，开发商办好相关手续，是撤诉再诉还是变更诉讼请求，如果变更诉讼请求的时间点已过如何处理，是否需要进行二次诉讼等等一系列问题？
以我经验，唯一的好处是你起诉早，可能将来拿到的违约金早一些。
但在司法实践中还涉及一个诉讼时效的问题，因地区不同、法官认识不同，司法实践会有差异。现阶段，因去年出台的《民法总则》已经将诉讼时效由2年改为3年。因开发商违约时间或长或短，这个起算时间点也变得不同，到底是从买卖合同应当办理产权证之日起计算违约金还是实际办理完产证之日起计算违约金，目前在各地把握标准略有差异。
在这个过程中，有人急需房产证，孩子落户、出售房屋等等，这个不能等，但很遗憾，目前的司法实践中处理不了这些问题。所能做的就是要求开发商承担延期的违约金。我之前代理过的延期交房中，真的有一位业主跟我说因延期交房导致婚姻告吹的。那起诉是不是还要开发商赔偿你一个媳妇？
因此，合法合理的诉讼请求是必要的。但是长期交不了房或者长期办不了房产证导致的严重影响业主日常生活的，法律有规定，可以解除商品房买卖合同。但是谁愿意解除商品房合同？
想要督促开发商尽快办证，可以通过合法合理渠道，市长热线区长热线等等政府部门的督促。毕竟开发商每违约一天，就要承担一天的违约金。对开发商而言没有任何好处的，但业主因急于办证导致矛盾不可调和，出现过度维权也时有发生，建议可以在网上看一下类似的业主是如何维权的，有什么经验教训值得学习。以期有所裨益。
【青岛城阳律师简介】
王兵律师系实战专家型律师，无讼作者。所撰文章经半岛都市报刊文报道及人民日报等媒体广泛传播。毕业于山东大学，曾任职于大型集团公司从事房地产开发工作，具有较强的人事管理工作经验和丰富的房地产法律实务经验。目前担任多家企事业单位的常年法律顾问。自从事律师职业以来，代理过众多复杂疑难的房地产纠纷案件，取得了良好的社会效果。王兵律师为人正直、善良、富有爱心、擅长沟通交际、口碑极佳、专业素质出色，热衷于社会公益事业。现执业于山东运策律师事务所，专长业务：房地产法律纠纷、劳动争议纠纷、婚姻家庭纠纷等。
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