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李瑞庆律师山东运策律师事务所高级合伙人、党支部书记、主任,从事法律工作十余年,青岛市资深律师。
行业任职:青岛市律师协会常务理事,青年律师工作委员会主任,中共城阳区法律服务行业党委委员,山东省律协网络专业委员会副主任。
社会任职:最高人民检察院民行咨询专家,青岛市人民监督员,青岛市青年联合会委员,城阳区青年联合会常委,中国海洋大学法律硕士教育中心特聘专家,青岛农业大学校外导师。
曾获荣誉:青岛市十佳青年律师,青岛市律师行业优秀共产党员,青岛市司法行政部门先进个人,青岛市优秀律师,青岛市优秀青年律师,城阳区优秀法律工作者,城阳区十佳律师,城阳区十佳社区法律顾问。李瑞庆律师为人诚信、办事认真、思维缜密、技能卓越,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实务经验,执业多年来凭借卓越的技能创造了优异的成绩,受到广大当事人的一致赞誉,并且担任多家企事业单位法律顾问。
业务专长:刑事辩护、党政法律实务、公司法律顾问、公司股权、金融房地产、离婚纠纷等领域。
电话:17753298678
地址:青岛市城阳区正阳路国际商务港406室
执业证号:13702200910167220
崔明玉律师山东运策律师事务所高级合伙人、名誉主任、合伙人会议主席,青岛市优秀律师,城阳区十佳律师,从事律师服务工作多年,具有丰富的司法实践经验和极强的业务能力,在多年的法律服务过程中特别注重理论知识与实践操作相结合,受到了当事人的一致好评。专长领域:刑事辩护、海事船舶、婚姻家庭、合同纠纷、房地产纠纷、交通事故等。 
咨询电话:13305329886
办公地址:青岛市城阳区正阳路国际商务港406室
执业证号:137022004100796596
金学善律师山东运策律师事务所高级合伙人、党支部副书记、副主任,从事教育和律师工作多年具有娴熟法律知识,较高律师事务策划能力,办案缜密细致,是一名经验丰富的资深律师。专长领域:金融民间借贷、公司法务、劳动争议、刑事辩护、婚姻家庭等。
电话:13583257195
地址:青岛市城阳区正阳路国际商务港406室
执业证号:13702201010779797
张振明律师山东运策律师事务所高级合伙人、副主任,从事律师工作多年具有娴熟法律知识,较高律师事务策划能力,是一名经验丰富的资深律师。在承办案件或提供其他法律服务的过程中,竭尽全力维护了委托人的权益。专长领域:刑事辩护、公司法务、劳动争议、民间借贷、婚姻家庭等。
电话:15053214579
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执业证号:13702200710295172
李斌律师山东运策律师事务所高级合伙人、副主任,从事律师工作多年具有娴熟法律知识,较高法律事务策划能力,是一名经验丰富的资深律师。专长领域:交通事故、刑事辩护、公司法务、劳动争议、合同纠纷、婚姻家庭纠纷等。
电话:18561300600
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执业证号:13702200610892119
张勇律师山东运策律师事务所高级合伙人、副主任,长期从事法律教学和研究工作,现从事专职律师工作,具有娴熟法律知识,较高律师事务策划能力,是一名经验丰富的资深律师。专长领域:涉外法律、公司法务、劳动争议、刑事辩护、婚姻家庭纠纷等。
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王涛律师系山东运策律师事务所高级合伙人、律所副主任,王涛律师毕业于山东曲阜大学法学专业,从事法律工作多年,具有扎实的法学理论基础,对民商法有全面系统的学习和研究,主要擅长债权债务纠纷,人身损害损害赔偿,交通事故损害赔偿,劳动仲裁等诉讼业务与常年担任公司、企业法律顾问、个人法律顾问等非诉讼业务。
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李彦霞律师系山东运策律师事务所律师、合伙人、部门主任,李彦霞律师从事法律服务工作多年,具有较深的法学理论功底和法律实务操作能力,并具有丰富的诉讼和非诉讼经验。擅长劳动争议、离婚纠纷、交通事故、刑事辩护等领域。
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蓝恭佳律师系山东运策律师事务所专职律师,合伙人、部门主任,蓝恭佳律师始终秉承“诚信、执着、敬业、奉献”的原则为当事人服务,并运用深厚的法学理论功底及较强的法律实务操作能力,办理了大量民商事、刑事诉讼案件及非诉案件。 擅长领域:交通事故、劳动争议、婚姻家庭、民事侵权、商业合同、房产纠纷、刑事辩护、公司企业法律顾问等。
咨询电话:18669869168
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纪颖颖律师系山东运策律师事务所专职律师、合伙人、党支部委员,行政部主任,山东大学法学学士,具有扎实的专业知识和丰富的办案经验,办理了大量的民商事案件以及非诉案件,纪律师始终秉承“受人之托,忠人之事”的原则,为人诚恳,做事认真,竭诚为当事人服务。
业务专长:离婚纠纷、劳动争议、合同纠纷、劳动争议、交通事故等领域
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房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力

发布者:城阳律师李瑞庆 + 时间:2018-05-10 14:12 + 来源:www.chengyanglvshi.com

房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力
 
 案情回顾】
原告李某的丈夫王某原系某马场职工,王某于2004年4月因病死亡。被告欧甲、被告欧乙系父子关系。1998年10月28日王某购买了该马场的房改房一套,房屋共有人为原告李某。2003年11月左右,因王某病重,王某和原告李某与被告欧甲口头协商后,将房屋卖给被告欧甲,付清房款后将上述房屋的房屋所有权证和共有权证各一本交给被告甲,协商的当时双方已经明确此房屋是房改房,不能办理过户手续。后该马场出台档,规定其在册职工凡是在2008年6月11日前搬离的,给予一次性住房补贴、工龄住房补贴和一次性搬迁补助费、奖励费;逾期不搬离的,只计算基本住房补贴和工龄住房补贴。档下发后,原告李某向被告欧甲、欧乙协商退房,未果。原告李某遂提起诉讼,请求被告返还房屋。
【法院
原审法院认为《中华人民共和国合同法》第四十四条规定依法成立的合同,自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定房地产转让、抵押,当事人应当依照本法的规定办理权属登记。按上述法律的规定,房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件,合同生效后房地产的所有权才能发生变更。李某、欧甲、欧乙所买卖的房屋虽然经过双方达成口头合同后实际交付,并由欧甲、欧乙居住了四年之久,但由于至今没有办理过户手续,按照法律的规定,这一房地产买卖合同没有生效,房屋的所有权并未发生转移。补办过户手续事实上不可能,该口头房屋买卖合同应认定为无效合同,依据《国合同法》第五十八条的规定,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还。对李某要求互相返还财产的诉讼请求,依法应予支持。
欧甲、欧乙不服,提起上诉。
二审法院审理认为,本案争议焦点为:一、该房屋买卖合同是否有效。二、上诉人是否应向被上诉人返还房屋。《中华人民共和国物权法》第十五条规定"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效未办理物权登记的,不影响合同效力。根据物权行为的独立性,房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力,是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件,而不是房屋买卖合同生效的条件。

虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定。房地产转让、抵押,当事人应当依照本法的规定办理权属登记。但该规定旨在管理和规范房屋交易,而非禁止交易关系,房屋买卖合同并不因此无效。故本案房屋买卖合同合法有效。关于是否应向被上诉人返还房屋的问题,根据审理确认的事实,本案双方当事人均已履行了合同的义务,两上诉人已付清了房款,被上诉人已将房屋及其所有权证交付两上诉人,两上诉人使用该房屋至今,此事实可以表明合同已经履行,合同约定的目的业已实现。在前述合同有效的情况下,买受人即欧甲、欧乙并没有违约行为。该房屋买卖合同亦不存在可撤销或出卖人有权解除的情形,根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定,。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。据此,撤销一审判决,驳回李某的诉求。
 
青岛城阳律师简介】单国飞律师理论功底扎实、实践经验丰富。曾就职于大型综合性集团企业分管人力资源与法律事务多年,有着丰富的企业管理及法务经验。处理过众多人身损害赔偿、劳动争议、民间借贷、房产纠纷类民商事案件,擅长企业管理中的人事法律关系梳理、流程管理控制,能帮助企业对员工从入职到离职各个环节进行风险管控。
咨询电话:18678983839
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