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签合同时不符合购房条件，但过户前具备购房资格的，合同继续履行
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2018-05-07 13:35 + 来源：www.chengyanglvshi.com
签合同时不符合购房条件，但过户前具备购房资格的，合同继续履行
受青岛市的限购政策影响，很多想购房者不具备购房条件了，有的是因为社保不满12个月，有的是因为家庭名下房产数量问题，今天分享的案例是，一方在签订合同时不具备购房条件，但是在合同约定的过户日期前具备了购房资格，卖方主张买方签合同时不具备购房资格，因此要求解除合同，是否会得到法院支持？
【背景】
深圳市自2010年10月1日起开始实施限购政策，拥有深圳市户籍的居民限购两套房产，本文讨论的案例发生在2016年，深圳仍在实施本市居民限购两套房产的政策……
【案例】
一、合同约定
2015年4月12日，张某与王某签订《二手房买卖合同》，约定由张某购买王某房屋一处，合同约定买方张某通过银行贷款购买房屋，首付款支付至银行资金监管账户。2015年6月11日前，买方应当向银行递交按揭贷款申请资料并配合银行进行贷款调查。审查和审批等手续，同日，张某应当将首付款支付至监管账号。在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。
二、产生纠纷
2015年6月11日，买方张某通知卖方王某到银行办理资金监管，卖方未配合。后买方张某通过律师发律师函给王某，要求其共同办理资金监管及贷款手续，但卖方仍然拒不配合。
买方张某在与王某签订合同时，其家庭名下有三套房产，不符合购房条件，签订合同后，2015年6月9日张某将其名下一套房屋转让，2015年6月16日，张某配偶名下的一处房产转让，张某取得《购房资格证明》。
三、诉至法院
由于卖方一直拒绝配合继续履行合同，因此，买方张某起诉至法院，要求继续履行合同，在约定时间内办理过户；买方支付合同约定的违约金；卖方承担诉讼费等。
四、被告意见
卖方认为买方及其妻子直到2015年6月17日才取得购房资格，即使卖方2015年6月11日配合去银行办理了资金监管及贷款申请手续，卖方也无法成功办理贷款审批手续，因此违约方应当是买方张某。
五、法院判决
一、王某继续履行与张某签订的《二手房买卖合同》，张某将剩余房款一次性支付给王某，王某配合办理过户手续并交付房屋。
二、王某应于本判决生效之日起十日内向张某支付违约金N元。 案件受理费N元，保全费N元，由王某负担。
王某不服一审判决上诉，最终二审法院驳回上诉，维持原判。
六、青岛房产律师岳培培 分析案件
本案中，张某与王某签订的《二手房买卖合同》时，张某不具备购房资格，但是合同签订时王某并未对张某的购房资格提出过异议，张某也未承诺签订合同时必须具备购房资格，在合同签订后，张某积极促成合同履行条件的成就，处分两套房产后取得购房资格，并未因资格问题而影响合同履行，在合同约定的过户条件成就之前取得了购房资格，因此张某并无违约行为。
反倒是王某在约定的时间内不配合办理手续，经过催告后仍不履行义务，最终导致合同无法继续履行，因此合同履行过程中王某存在违约行为。
在实行限购政策的大背景下，有的卖家因为房屋涨价而寻找理由，不想履行买卖合同，在此，青岛专业房产纠纷律师岳培培提醒大家：
在签订房屋买卖合同之前应当找专业律师进行审查，本案中如果当初合同中约定上“张某承诺在签订合同时具备购房资格，否则买方有权解除合同并要求赔偿违约金”，那么卖方王某就不会陷入败诉的境地。在没有约定的情况下，如果买方在过户前取得了购房资格，则卖方应当配合继续履行合同。
【青岛城阳律师简介】岳培培律师，青岛城阳专业房产纠纷律师，系西北政法大学民商法硕士，半岛都市报法律咨询台合作律师，在处理婚姻、继承及房屋买卖过程中出现的房屋纠纷有深入的研究和实践经验。
地址：青岛市城阳区国际商务港406 山东运策律师事务所
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