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李瑞庆律师山东运策律师事务所高级合伙人、党支部书记、主任,从事法律工作十余年,青岛市资深律师。
行业任职:青岛市律师协会常务理事,青年律师工作委员会主任,中共城阳区法律服务行业党委委员,山东省律协网络专业委员会副主任。
社会任职:最高人民检察院民行咨询专家,青岛市人民监督员,青岛市青年联合会委员,城阳区青年联合会常委,中国海洋大学法律硕士教育中心特聘专家,青岛农业大学校外导师。
曾获荣誉:青岛市十佳青年律师,青岛市律师行业优秀共产党员,青岛市司法行政部门先进个人,青岛市优秀律师,青岛市优秀青年律师,城阳区优秀法律工作者,城阳区十佳律师,城阳区十佳社区法律顾问。李瑞庆律师为人诚信、办事认真、思维缜密、技能卓越,具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实务经验,执业多年来凭借卓越的技能创造了优异的成绩,受到广大当事人的一致赞誉,并且担任多家企事业单位法律顾问。
业务专长:刑事辩护、党政法律实务、公司法律顾问、公司股权、金融房地产、离婚纠纷等领域。
电话:17753298678
地址:青岛市城阳区正阳路国际商务港406室
执业证号:13702200910167220
崔明玉律师山东运策律师事务所高级合伙人、名誉主任、合伙人会议主席,青岛市优秀律师,城阳区十佳律师,从事律师服务工作多年,具有丰富的司法实践经验和极强的业务能力,在多年的法律服务过程中特别注重理论知识与实践操作相结合,受到了当事人的一致好评。专长领域:刑事辩护、海事船舶、婚姻家庭、合同纠纷、房地产纠纷、交通事故等。 
咨询电话:13305329886
办公地址:青岛市城阳区正阳路国际商务港406室
执业证号:137022004100796596
金学善律师山东运策律师事务所高级合伙人、党支部副书记、副主任,从事教育和律师工作多年具有娴熟法律知识,较高律师事务策划能力,办案缜密细致,是一名经验丰富的资深律师。专长领域:金融民间借贷、公司法务、劳动争议、刑事辩护、婚姻家庭等。
电话:13583257195
地址:青岛市城阳区正阳路国际商务港406室
执业证号:13702201010779797
张振明律师山东运策律师事务所高级合伙人、副主任,从事律师工作多年具有娴熟法律知识,较高律师事务策划能力,是一名经验丰富的资深律师。在承办案件或提供其他法律服务的过程中,竭尽全力维护了委托人的权益。专长领域:刑事辩护、公司法务、劳动争议、民间借贷、婚姻家庭等。
电话:15053214579
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执业证号:13702200710295172
李斌律师山东运策律师事务所高级合伙人、副主任,从事律师工作多年具有娴熟法律知识,较高法律事务策划能力,是一名经验丰富的资深律师。专长领域:交通事故、刑事辩护、公司法务、劳动争议、合同纠纷、婚姻家庭纠纷等。
电话:18561300600
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执业证号:13702200610892119
张勇律师山东运策律师事务所高级合伙人、副主任,长期从事法律教学和研究工作,现从事专职律师工作,具有娴熟法律知识,较高律师事务策划能力,是一名经验丰富的资深律师。专长领域:涉外法律、公司法务、劳动争议、刑事辩护、婚姻家庭纠纷等。
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王涛律师系山东运策律师事务所高级合伙人、律所副主任,王涛律师毕业于山东曲阜大学法学专业,从事法律工作多年,具有扎实的法学理论基础,对民商法有全面系统的学习和研究,主要擅长债权债务纠纷,人身损害损害赔偿,交通事故损害赔偿,劳动仲裁等诉讼业务与常年担任公司、企业法律顾问、个人法律顾问等非诉讼业务。
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李彦霞律师系山东运策律师事务所律师、合伙人、部门主任,李彦霞律师从事法律服务工作多年,具有较深的法学理论功底和法律实务操作能力,并具有丰富的诉讼和非诉讼经验。擅长劳动争议、离婚纠纷、交通事故、刑事辩护等领域。
电话:13156265567
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执业证号码:13702201011412342
蓝恭佳律师系山东运策律师事务所专职律师,合伙人、部门主任,蓝恭佳律师始终秉承“诚信、执着、敬业、奉献”的原则为当事人服务,并运用深厚的法学理论功底及较强的法律实务操作能力,办理了大量民商事、刑事诉讼案件及非诉案件。 擅长领域:交通事故、劳动争议、婚姻家庭、民事侵权、商业合同、房产纠纷、刑事辩护、公司企业法律顾问等。
咨询电话:18669869168
地址:青岛市城阳区正阳路国际商务港406室
纪颖颖律师系山东运策律师事务所专职律师、合伙人、党支部委员,行政部主任,山东大学法学学士,具有扎实的专业知识和丰富的办案经验,办理了大量的民商事案件以及非诉案件,纪律师始终秉承“受人之托,忠人之事”的原则,为人诚恳,做事认真,竭诚为当事人服务。
业务专长:离婚纠纷、劳动争议、合同纠纷、劳动争议、交通事故等领域
咨询电话:18669869375
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签合同时不符合购房条件,但过户前具备购房资格的,合同继续履行

发布者:城阳律师李瑞庆 + 时间:2018-05-07 13:35 + 来源:www.chengyanglvshi.com

签合同时不符合购房条件,但过户前具备购房资格的,合同继续履行
 
受青岛市的限购政策影响,很多想购房者不具备购房条件了,有的是因为社保不满12个月,有的是因为家庭名下房产数量问题,今天分享的案例是,一方在签订合同时不具备购房条件,但是在合同约定的过户日期前具备了购房资格,卖方主张买方签合同时不具备购房资格,因此要求解除合同,是否会得到法院支持?
【背景】      
深圳市自2010年10月1日起开始实施限购政策,拥有深圳市户籍的居民限购两套房产,本文讨论的案例发生在2016年,深圳仍在实施本市居民限购两套房产的政策……          
【案例】  
 一、合同约定    
 2015年4月12日,张某与王某签订《二手房买卖合同》,约定由张某购买王某房屋一处,合同约定买方张某通过银行贷款购买房屋,首付款支付至银行资金监管账户。2015年6月11日前,买方应当向银行递交按揭贷款申请资料并配合银行进行贷款调查。审查和审批等手续,同日,张某应当将首付款支付至监管账号。在买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函,且卖方已取得房产证原件之日起三个工作日内,买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》,并办理递件过户手续。     
二、产生纠纷    
2015年6月11日,买方张某通知卖方王某到银行办理资金监管,卖方未配合。后买方张某通过律师发律师函给王某,要求其共同办理资金监管及贷款手续,但卖方仍然拒不配合。    
买方张某在与王某签订合同时,其家庭名下有三套房产,不符合购房条件,签订合同后,2015年6月9日张某将其名下一套房屋转让,2015年6月16日,张某配偶名下的一处房产转让,张某取得《购房资格证明》。     
三、诉至法院    
由于卖方一直拒绝配合继续履行合同,因此,买方张某起诉至法院,要求继续履行合同,在约定时间内办理过户;买方支付合同约定的违约金;卖方承担诉讼费等。     
四、被告意见    
卖方认为买方及其妻子直到2015年6月17日才取得购房资格,即使卖方2015年6月11日配合去银行办理了资金监管及贷款申请手续,卖方也无法成功办理贷款审批手续,因此违约方应当是买方张某。     
五、法院判决    
一、王某继续履行与张某签订的《二手房买卖合同》,张某将剩余房款一次性支付给王某,王某配合办理过户手续并交付房屋。
二、王某应于本判决生效之日起十日内向张某支付违约金N元。   案件受理费N元,保全费N元,由王某负担。     
王某不服一审判决上诉,最终二审法院驳回上诉,维持原判。      
六、青岛房产律师岳培培 分析案件     
本案中,张某与王某签订的《二手房买卖合同》时,张某不具备购房资格,但是合同签订时王某并未对张某的购房资格提出过异议,张某也未承诺签订合同时必须具备购房资格,在合同签订后,张某积极促成合同履行条件的成就,处分两套房产后取得购房资格,并未因资格问题而影响合同履行,在合同约定的过户条件成就之前取得了购房资格,因此张某并无违约行为。    
反倒是王某在约定的时间内不配合办理手续,经过催告后仍不履行义务,最终导致合同无法继续履行,因此合同履行过程中王某存在违约行为。    
在实行限购政策的大背景下,有的卖家因为房屋涨价而寻找理由,不想履行买卖合同,在此,青岛专业房产纠纷律师岳培培提醒大家:    
 在签订房屋买卖合同之前应当找专业律师进行审查,本案中如果当初合同中约定上“张某承诺在签订合同时具备购房资格,否则买方有权解除合同并要求赔偿违约金”,那么卖方王某就不会陷入败诉的境地。在没有约定的情况下,如果买方在过户前取得了购房资格,则卖方应当配合继续履行合同。
    
   
 青岛城阳律师简介】岳培培律师,青岛城阳专业房产纠纷律师,系西北政法大学民商法硕士,半岛都市报法律咨询台合作律师,在处理婚姻、继承及房屋买卖过程中出现的房屋纠纷有深入的研究和实践经验。             
地址:青岛市城阳区国际商务港406 山东运策律师事务所        
 电话/微信:15726209456


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