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商品房验房应注意什么？
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2017-05-05 08:55 + 来源：www.chengyanglvshi.com
商品房验房应注意什么？
“本月高新嫌太贵，下月即墨也崩溃，今天近郊不买房，明天郊区泪两行，今日全款变首付，明日首付变车库，出去旅游四五天，回来少个卫生间”却成了今天青岛房价真实写照。近期，青岛市商品房限购政策2017年3月15日一颁布，可谓几家欢喜几家愁。在商品房验房交付中，又该如何保障自己的切身的合法权益呢？
1.购房者在没有验收房屋前，不能领取住宅钥匙，办理入住手续。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“交钥匙”就算房屋交付使用。因此领取住宅钥匙以后验房发现问题，开发商只承担房屋质量包修责任，而无逾期交房的压力。
2.商品房存在质量瑕疵的问题及应对方法。商品房存在质量瑕疵是指商品房质量存在的问题。目前，商品房交付过程中，购房者以此为由，拒绝接收商品房的情况较为普遍。购房者的做法是否符合法律规定呢？首先要依据《商品房买卖合同》中约定的质量标准以及合同中有关的违约责任约定，若合同中明确约定交付的房屋达不到合同约定的质量标准，购房者有权拒绝接收房屋或解除合同。若合同中没有明确约定，商品房存在质量瑕疵确属主体结构质量不合格，导致无法实现合同目的的，买受人可以拒绝接收房屋。然而，对于交付的商品房存在地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水、门窗损坏等质量瑕疵的，因为其一般不会导致购房者不能实现合同目的的，购房者不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付存在上述质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而是视具体情况不同。
根据我国《合同法》第一百一十一条之规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
对于因维修、更换、重做给购房者造成损失的，开发商还须向购房者赔偿损失。
3.商品房逾期交付的责任。由于各种原因，开发商有时会逾期交付房屋。关于开发商逾期交房，开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。如果存在免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。若开发商逾期交房不存在免责事由，则需要承担商品房逾期交付的责任。需要指出的是，购房者不能以开发商逾期交房责任没有承担为由，拒绝接收房屋。在交房条件满足的条件下，只要开发商依约发出了交房通知，即使购房者没有按约前来接收房屋，也算开发商履行了交房义务。除购房者明确表示放弃接收房屋外，接收房屋本身并不意味着购房者放弃追究开发商的违约责任。
验房时需要注意哪些细节？
需要注意的细节有：1、楼地面是否平整；2、墙面是否有裂痕；3、室内楼梯是否有缺损；4、门窗安装轨道是否顺畅；5、进户门是否有磕碰处；6、阳台设备是否有破损；7、层高不得低于2.8米；8、供水是否顺畅；9、排水是否能正常使用；10、电气是否与买的数量一致匹配；11、预留空间是否合理；12、检查门窗的垂直度；13、查看公共配套设施等。
参考资料：来源：中国法院网 作者：邓俊明，作者单位：江西省新余市中级人民法院
