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是否转让农村房屋给同村村民的合同无效？
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2017-05-05 08:56 + 来源：www.chengyanglvshi.com
是否转让农村房屋给同村村民的合同无效？
这还要从《合同法》第五十二条的规定来评判。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 农村房屋同村村民间转让的合同不符合《合同法》第五十二条的前四项。那么，农村房屋同村村民间转让的合同是否符合上述第五项的规定呢？
首先，农村房屋同村村民间转让的合同是否违反了某些具体的法律规定呢？
《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
没有。
《房地产法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”农村宅基地上建造的房屋时“未依法登记领取权属证书的”房屋，但是《房地产法》的适用对象是“城市房地产”【《房地产法》第一条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。】因此也没有因违反该规定而无效。
其次，从一般的意义上，农村房屋同村村民间转让的合同是否违反了《合同法》第五十二条第五项？
《合同法解释二》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”】《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》：“……15.正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的"违反法律、行政法规的强制性规定"，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。16.人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。……”
从上述司法解释的规定来看，农村房屋同村村民间转让的合同没有违反《合同法》第五十二条的第五项。
综上，农村房屋同村村民间转让的合同有效。【注：有其他无效情形的除外。如为损害第三人利益，同村村民之间恶意串通签订的农村房屋转让合同】
那么，既然农村房屋同村村民间转让的合同有效，为什么农村房屋房地产权证附记中记载“自建房屋，不得交易和转让”字样，且房产交易中心不予办理过户手续呢？这其实就是行政管理和法律规定不衔接，甚至相矛盾的地方。且前者属于公法的范畴，后者属于私法的范畴。很难说下位法违反上位法而（下位法）无效。如果合同一方诉请确认合同无效会被法院驳回，因为该合同从法律上是有效的；如果合同一方诉请办理过户手续也会被法院驳回，因为法院不能做出不能执行的判决，也不能帮助合同当事人规避地方行政管理的政策。
附：某甲与某乙房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2004年6月8日，某甲（签约甲方）与某乙（签约乙方）签订了一份《置换协议》。双方约定：甲方将动迁安置的规划用地（建造农民别墅的宅基地）有偿置换给乙方，置换价人民币（以下币种相同）25万元；乙方将动迁安置的（位于上海市某路XXX弄X号XXX室及1XXX弄XX号XXX室）两套商品房置换给甲方，（超过安置面积部分）房款由甲方自付；甲乙双方应做好配合工作，相互协助办理相关手续，所产生的费用按政策各自承担；本协议签订后不得反悔，任何一方反悔则应按洋房（农民别墅）或商品房地区现行市价的3倍赔偿给相对方，反悔方不得以任何理由（拒绝赔偿）。 上述合同除由某甲、某乙的签名外，还有见证人“某丙”的签名。 签约后，某甲将宅基地交付某乙，某乙则将安置所得的位于上海市某路XXX弄X号XXX室房屋及1XXX弄XX号XXX室房屋交付某甲，并先后向某甲支付置换款273,000元。此后，某乙在置换所得的宅基地上（根据村民委员会统一设计的图纸）建造农民别墅，竣工后与家人入住至今。同时，某甲对置换所得的房屋进行了装修，装修工程完工后与家人居住至今。 2006年8月12日，位于上海市某路XXX弄X号XXX室房屋及1XXX弄XX号XXX室房屋的产权登记在某乙及其妻子某丁、儿子某戊名下，房地产权证也由某乙保管。2011年11月21日，位于上海市某路XXX弄XXX号农民别墅的产权登记为“某甲户”，产权证由某甲保管。 某甲于2012年9月26日向原审法院提起诉讼，诉称：某乙没有将商品房产权过户至某甲名下，且经某甲多次催促仍不予协助办理；在网上发布出卖某甲置换所得商品房的消息，并带购房人来看房；2008年间，某乙将债权人带到某甲家来看房，并将已置换给某甲的房屋进行抵押借款；2012年3月26日，某甲取得某乙建造的农民别墅产权证后，希望与某乙协商解决房屋产权过户问题，但某乙始终不予答复。据此，请求法院判令：双方签订的《置换协议》无效，某甲应取得宅基地农民别墅，两套商品房则归某乙所有，双方投入的费用以当时的实际价格结算，多退少补。诉讼中，某甲变更诉讼请求，要求确认双方签订的《置换协议》无效，位于上海市闵行区某镇某路XXX弄XXX号宅基地归属于某甲名下，当时某甲用于置换的两套商品房（归还某乙）。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市闵行区人民法院（2012）闵民五（民）初字第1868号】合同法第五十二条规定无效合同的事由为（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。显然，某甲、某乙签订的《置换协议》不存在上述法定的无效事由，某甲要求确认《置换协议》无效的诉讼请求不能成立，法院不予支持。由于某甲、某乙签订的是有效合同，依照合同法第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。故某甲基于无效合同要求将位于上海市闵行区某镇某路XXX弄XXX号宅基地使用权判归其名下及某甲与家人居住的两套房屋（判归某乙）的诉讼请求也不能成立，法院不予支持。某乙要求驳回某甲诉讼请求的辩称意见成立，法院予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条之规定，于二○一三年四月二十三日作出判决：驳回某甲的诉讼请求。案件受理费5,050元，由某甲负担。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第1435号】本院认为，根据双方对签署该份置换协议的前因后果的陈述，显然上诉人某甲与被上诉人某乙都有通过签署置换协议获得房屋或者宅基地的意愿和想法，双方还协商了差价补偿金额，该份置换协议的签署应属双方当事人的真实意思表示。协议签订后，上诉人获得被上诉人的两套动迁安置商品房及补偿差价，装修入住至今；被上诉人则在宅基地上建造房屋并居住至今，显然双方切实履行了置换协议约定的内容。另外，法律并没有禁止同村村民之间进行农村房屋的买卖，即便目前产权没有办妥变更，或者产权证上记载有不得转让等内容，都不作为认定置换协议无效的法定事由。上诉人某甲主张置换协议无效，有违诚信，其行为并不可取。综上所述，上诉人某甲的上诉请求，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,050元，由上诉人某甲负担。 本判决为终审判决。
