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借名买房很划算？小心赔了房子又折钱—城阳岳培培律师
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2016-04-15 13:31 + 来源：www.chengyanglvshi.com
借名买房很划算？小心赔了房子又折钱—城阳岳培培律师
房 产纠纷案件当中，因借名买房而引发的纠纷不在少数，且近年来，随着房产优惠政策的不断出台，借名买房的原因逐渐多样化，此类案件的判决结果也不尽相同，青岛城阳房产律师岳培培为您分析借名买房的相关法律风险，以免造成“赔了房子又折钱”的不利后果。青岛房产法律服务热线：15726209456
一、借名买房的原因
1、借他人购房之资格。如借他人资格购买经济适用房、农村宅基地上房屋等；
2、借用他人借款资格，便于从银行借贷房款；
3、转移财产逃避债务；
4、避税、享受优惠或避免未来之麻烦。如父母购房登记于子女名下，以避免将来继承时可能开征的遗产税或过户的麻烦。
二、借名买房的法律风险
（一）事实购房人的风险
1、名义购房人反悔，不承认借名买房之事，要求实际购房人腾房；
2、房屋被名义购房人擅自处分，实际购房人无法对抗善意第三人；
3、因名义购房人对外债务，房屋被债权人申请法院强制执行；
4、名义购房人意外死亡，房屋因为继承关系被其他人继承；
5、将来办理转移登记时需要承担过户税费。
（二）名义购房人的风险
对名义购房人来讲也同样需要承担一定风险，以自己名义购房或者按揭贷款，留下相关的购房记录和贷款记录。势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策，若出资人按揭还款不及时，损害诚信度，可能导致今后贷款受阻。
三、借名购买特殊房产的法律后果
（一）借名购买经济适用房
借名购买经济适用房，如果实际购房人起诉要求确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求名义购房人（即登记人）办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
青岛城阳房产律师岳培培解说：
经适房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为真正使城市低收入家庭住房困难户受益，因而对其购买、转让条件做了严格限制。而借名购买经济适用房扰乱了国家对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失，违反了经济适用房建设的初衷，因此构成《合同法》第52条第1款第4项规定的损害社会公共利益而无效。
（二）违反“限购”、“禁购”政策借名买房
【司法判例】
在广州市花都区人民法院审理的“何慧琼诉麦前志所有权确认纠纷”（案号：（2013）穗花法民三初字第893号）一案中，原告何慧琼因限购令借被告麦前志之名购买一套房产，登记在麦前志名下，后原告起诉请求确认该房屋所有权归其所有。法院认为其违反限购政策驳回了原告诉求。
我认为，限制、禁止购房属于调控性政策，具有临时性。该政策通过在一定程度上限制当事人的契约自由来稳定急剧上升的房屋价格，其仅对合同的履行造成一时的履行不能，而非永久的履行不能，应尊重交易自由原则，不应随意认定规避限购、禁购政策的借名购房合同无。
（三）借名购买单位自建房、集资房、团购房
此类合同是实际出资人为享受他人因该买房资格带来的各种优惠和经济利益，借用他人名义购买房屋的行为。单位的自建房、集资房、团购房等与与纯粹商品房相比，存在价格、物业管理多方面优势，此类借名买房背后实际处分的是基于其能够买到单位团购房的特殊身份所享有的权利，实质上就是单位基于职工的工龄、职称以及各方面条件给予职工的一种单位福利，这种处分自己权利的行为属于私权利的范畴，主观上并没有损害第三人利益的故意，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定此类合同有效。
（四）为规避信贷政策而借名买房
规避信贷政策是否违反《合同法》52条的“损害社会公共利益”，其中关键在于对社会公共利益的认定。
