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买方后悔，定金可以退吗？——城阳王兵律师
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2014-09-15 08:08 + 来源：www.chengyanglvshi.com
【案情简介】
2012年8月初，原告下班回家的途中收到一张印刷精美的售房宣传单，由于被宣传单的内容所吸引，于8月19日来到售楼处签订《定房协议书》，该《定房协议书》不仅包含具体的楼座楼号，而且定于21日前签订正式的《商品房销售合同》，21日当日，原告携带首付款来到了售楼处，准备签订《商品房销售合同》，正当原告审阅合同时，发现合同的内容与开发商当时宣传的差距过大，而且尤其让原告无法忍受的是当时签订《定房协议书》时，销售顾问告知自交房2年内办理房产证，而《商品房销售合同》中规定是交房3年6月个内办理房产证，于是原告拒绝签订《商品房销售合同》，要求返还已经缴纳的定金，被开发商拒绝后，遂引发本案诉讼。
青岛城阳律师、城阳律师事务所、城阳王兵律师
【代理过程】
王兵律师作为本案的诉讼代理人参与诉讼，在听取了原告的叙述后，我分析本案的焦点在于是否具有原告所称的2年和3年6个月的事实，在指导当事人完成了相关取证工作后，诉讼至某区人民法院，在本次诉讼中，除了《定房协议书》以及收条收据外，能够证明案件事实的只有一份与开发商经办人的录音材料，庭审中，被告承认开发商经办人孙某系公司工作人员，但是否认录音系此人的。于是，法庭向原告询问了一些问题：包括原告是否有证据证明孙某系开发商工作人员，原告是否有证据证明录音中的孙某系开发商工作人员，王兵律师作为代理人明确回答了法庭，没有证据，这些事实的举证责任在被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。请求法院支持原告的诉讼请求。后一审法院认为本案原告未提交证据证明该录音证据的取得形式合法，也未提交证据证明该录音的声音系开发商经办人孙某的声音，并据此认定被告不存在违约，也无不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的事实，做出判决：判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审结果，于是提起上诉，其最为主要的代理意见即为举证责任分配问题，二审中，法院认可了我们的录音证据，也认可了我们的代理意见，并据此认定开发商负有对否认该录音真实性的主张提供证据予以反驳的义务，于是做出判决：撤销原审法院民事判决书，改判开发商返还原告当时缴纳的定金。本案终结。
【案件总结】
本案一审之所以判决原告败诉，是由于法庭认为被告做了一个否定的主张，根据持否定之人无证明责任的原则，被告不承担证明责任，故原告必须对此节事实承担证明责任，从而将主张否定事实之人不承担证明责任绝对化，而这必然会加重我方的证明责任，当事人提出一个肯定性主张，一般属于一个肯定性的事实，据此，法官将证明责任分配给肯定性主张提出方的当事人是符合《证据规定》的，如果，无限制的要求肯定性主张提出方的当事人所承担的证明责任必须达到确实、充分的程度，如果原告真能证明此节事实，，则本案的事实真相已明，法官可以直接裁判，而如果原告难以证明此节事实，则原告承担不利的诉讼后果，这不仅直接导致原、被告之间的证明地位的不平等，而且显然将证明的重担全部压在原告一方，被告反而无需承担任何证明责任，诉讼的不公正就不可避免，有时，案件结果的不满意不仅仅是对方找了关系，更重要的原因在于判案法官对于本案证据的举证责任分配和双方提交的证据认识导致。
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