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婚后用婚前个人财产买房或出租所得的房租，是否属于夫妻共同财产
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2018-04-04 14:18 + 来源：www.chengyanglvshi.com
婚后用婚前个人财产买房或出租所得的房租，是否属于夫妻共同财产
《婚姻法》18条规定，一方的婚前财产属于一方的个人财产，但是同时《婚姻法解释二》第十一条也规定了婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益应当归共同所有的财产。而在婚后生活中，存在很多一方将个人婚前房屋出售另购买房屋或者拿着婚前房屋的拆迁补偿款购买房屋出租的情况，这些情况下，怎么认定夫妻共同财产部分与个人财产部分？看法院是如何裁判的。
1，夫妻一方以个人财产在婚后购买房屋（非用于居住）和理财产品，应视为在双方婚姻存续期间的一种投资行为，投资所得的收益即房屋和理财产品的增值部分，应当属于夫妻共同财产予以分割。
参考案例：北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第 05230 号民事判决书
【案件简述】
王某与张某于 2003 年 4 月 12 日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。现王某诉至法院要求离婚，张某表示同意离婚。经查明2003 年 10 月，张某以个人婚前存款出资购买六号井 A 号房屋，总价款 17 万元，登记在张某名下，现由张某居住使用。王某称该房屋系双方婚后购买，应属夫妻共同财产并要求分割。2008 年 3 月，张某名下原北小街某号院拆迁，张某获得补偿款 200 万元。随后，张某以拆迁补偿款出资 123 万元，连续购买了三套房屋，均登记在张某名下，现由张某出租。王某称张某以补偿款购买的三套房
屋均系在婚后购买，故房屋的增值部分应属夫妻共同财产并要求分割。张某称增值系房屋的孳息，应属房屋所有权人即张某所有，不同意作为夫妻共同财产进行分割。另，张某称其将补偿款购房后剩余的 77 万元存入银行获得利息约 8.5 万元，并于2011 年 4 月 20 日将上述存款、利息及房屋租金共计 105 万元购买了中国工商银行的个
人理财产品，记载离婚之日可获得增值 35728 元。
法院最终认定，张某用婚前个人财产所购买的房屋属于个人所有，但房屋的增值及拆迁款的理财利息为夫妻共同财产，因此应给王某补偿款103万元。
2. 夫妻一方婚后用个人财产购买房屋用于出租，离婚时其租金收人属于经营性收人，属于夫妻共同财产。
案例来源：最高院指导性案例
【案情简述】
王某某与李某于 2008 年 8 月登记结婚，未生育子女。婚后李某用出售自己婚前房屋的款项购买了安徽省宁国市× ×小区房屋一套，总价款为 181800 元，房屋产权登记在李某自己名下，婚后二人居住在此，后将该房屋出售。王某某婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约 72000 元。 2011 年 10 月王某某诉至一审法院，要求判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括分割李某出售婚后所购宁国市××小区房屋的增值收益。李某同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与王某某无关。王某某个人所有房屋的租金收入 72000 元，应当作为夫妻共同财产进行分割。
法院最终认定，宁国市××小区房屋是李某用其出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，属于个人财产，其出售的增值收益也属于个人财产。而关于王某某个人所有房屋的租金收入 72000 元，性质属于经营性收入，按照婚姻法第十七条的规定，应认定为夫妻共同财产。
【律师分析】
以上两个案例看似相似，但结果却截然不同，就其根本，则是法院对“个人财产投资”的认定上的原则掌握。
婚后用个人财产购买的房屋属于个人财产，对此毫无争议，但有争议的是，财产的增值，以及出租的房屋利息，是否为投资所得，而根据《婚姻法解释二》第11条认定为夫妻共同财产？
简单说来，判断标准有两个。其一，购买房屋是否属于自用。
增值，根据发生原因不同，可分为自然增值（也有称被动增值）和主动增值。显而易见，被动增值是指不受个人行为影响的增值，比如房屋价格的上涨，珠宝、股东价值的增长等。而主动增值则主要是指个人主动去寻求的增值，比如“炒房”者主动投资买房，投资珠宝、古董等需要个人积极作为的货币行为。可见《婚姻法解释三》第五条“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产”中的孳息与自然增值指的其实是“被动增值”。因此，房屋购买后用于家庭或自己居住，并不是以投资为主动追求目的，因此房屋的所有权及增益，均应属于个人财产。
其二，家庭成员是否为个人财产的增值付出时间、精力或劳动。比如果实在民法理论中被认定为“天然孳息”，但是在采摘果实的过程中，配偶也付出了劳动，此时如果将果实直接机械的认定为个人财产，显然是不公平的。同理，房租在民法理论上属于法定孳息，也应认定为个人财产，但是在婚姻存续期间，夫妻共同对房屋进行打理、维护、发布出租信息等，若单纯以理论规定而主张房租为个人财产，显然也是有失公平的。
因此，法院综合考虑各方面的因素，将婚后用个人财产投资所得的房屋收益，以及房租收益认定为夫妻共同财产，是于法有据，于情合理的。
【青岛城阳律师简介】宁春竹律师系山东运策律师事务所律师，毕业于中国政法大学，法律硕士学历，有扎实的法律基础。宁春竹律师待人诚恳，办案认真负责，始终秉承“诚信、敬业、务实”的原则竭诚为当事人服务，擅长领域包括：劳动争议、交通事故、婚姻继承、民事侵权、刑事辩护、合同纠纷、公司法律顾问、保险纠纷、债权债务等各种诉讼与非诉法律事务。联系电话：13210259530,地址：青岛市城阳区正阳路国际商务港406室。
