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【案例解析】房屋漏雨，买房人可否解除合同？
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2023-06-07 09:23 + 来源：www.chengyanglvshi.com
【案例解析】房屋漏雨，买房人可否解除合同？
【案情简介】
2019年9月17日，星辰房地产有限公司作为甲方，与乙方小凯签订《商品房出售合同》小凯以150万元的价格全款购买商品房一处。2020年4月，经过一场大暴雨，小凯发现卧室房顶、阳台墙面等位置均出现渗水、漏雨的现象，遂与星辰房地产有限公司协商，要求进行维修，星辰房地产公司接到维修通知后及时进行了维修，但是维修完后3个月时，遇到大雨天气，依然有窗洞周边漏水、阳台处外墙渗水的现象，小凯无法接受自己买了不到一年的房子出现如此严重的漏雨问题，因此向法院起诉，要求与星辰公司解除商品房出售合同，星辰公司返还购房款并承担小凯的损失。
星辰公司在庭审过程中答辩，导致房屋漏雨的大暴雨天气属于不可抗力，星辰公司已在小区发布公告并积极组织人员对外墙渗水的房屋进行维修，其中就包括小凯的房屋。至于小凯所讲的大雨后又有轻微渗水现象，根据调查，该渗水现象并不影响小凯正常居住使用，因此不构成要求解除合同的条件。
【调查处理】
经过法院调查，确定涉案房屋所涉及的建设工程取得了竣工验收备案证书和新建住宅交付使用许可证，可认定涉案房屋已具备交付条件。且在2020年4月，大暴雨天气过后，星辰公司确定已经对房屋进行过维修，维修后，虽然后期依然有轻微渗水现象，但是经过修复可以正常居住使用，因此最终法院判决驳回原告小凯诉讼请求。
【法律分析】
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” 《合同法》第94条规定有其他违约行为导致不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
在本案中，虽然小凯买的房子存在渗水漏水问题令他不满，但是房屋存在的问题没有严重到“影响正常居住使用”的程度，通过维修可以解决的，因此法院没有支持其解除合同，返还购房款的诉讼请求。
【典型意义】
买房是一个人乃至一个家庭的大事，当购买的房屋出现本案类似的房屋质量问题，买受人应当通过漏雨的严重程度以及漏雨的部位两方面来判断是否属于法律规定的“严重影响正常居住使用”，一般认为，如果只是轻微漏雨，且经过修复可以正常居住使用，就不属于上述情况，买房人不能据此来解除合同，只能要求出卖人承担维修义务或者支付维修费用；但是如果房子漏雨比较严重，出卖人拒绝修复且买受人自行或委托他人修复后仍然漏雨，买房人可以解除合同并主张违约金。此外，漏雨的部位也是认定是否属于“房屋质量问题严重”和“合同目的不能实现”的重要考虑因素。如漏雨部位在卧室或者客厅，一般容易认定为属于“房屋质量问题严重”和“合同目的不能实现”，但是漏雨部位是在开放式的阳台，则不会被这样认定。
【律师简介】
岳培培律师，山东运策律师事务所部门主任，毕业于西北政法大学民商法学院，法学硕士研究生，荣获青岛市城阳区“优秀法律服务工作者”、城阳区“三八红旗手”、城阳区“维护妇女儿童权益先进个人”、城阳区“优秀普法宣讲员”等荣誉称号。岳律师擅长办理各类合同纠纷、婚姻家事、人身伤害类案件，并担任多家公司法律顾问。从事律师行业8年来，始终秉持“诚信服务、勤勉尽责”的执业理念，用专业和真诚服务每一位需要帮助的委托人，并受到委托人一致认可和好评。法律服务电话：15726209456。
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