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【案例解析】异议人主张的租赁权能否排除拍卖标的的强制交付
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2023-03-28 09:20 + 来源：www.chengyanglvshi.com
【案例解析】异议人主张的租赁权能否排除拍卖标的的强制交付
【裁判要旨】
在本案中，某加工厂（张某）与被执行人宏×公司签订长期租赁协议，约定租金70万元分两次以现金形式交付，并提供了协议书及打款凭证一份，该打款凭证与异议申请书中“于2018年7月31日将60万元现金支付给宏×公司，并在2019年3月前将剩余10万元租赁费支付完毕”的表述不符。执行实践中，除非土地出租等需要长期投资的项目外，长期租金的一次或两次性支付，特别是以现金方式支付巨额租金，明显违背生活常理和市场交易习惯。另，工商登记显示，某加工厂（张某）成立时的住所地为夏×县，后又变更为山东省德州市夏×县经济开发区（山东泉林纸业夏×有限公司院内）直至2020年9月29日注销，其住所地与本案上述拍卖标的所在地位置不同，异议人主张“买卖不破租赁”的异议理由和要求撤销法院（2021）鲁14执151号通知书的异议请求与事实不符，法院不予支持。
【正文】
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”参照上述规定，承租人要求阻止移交占有，须举证证明同时满足下列三个要件：一是承租人与被执行人签订了合法有效的租赁合同；二是已按约支付租金；三是实际占有租赁物。
实践中租赁关系发生后，因为各种各样的原因，出租人经诉讼被列为被执行人，出租人出租的厂房、房屋等被拍卖，买受人主张占有厂房或房屋等，承租人作为异议人能否主张的租赁权能否排除拍卖标的的强制交付？
本文以一篇真实案例予以解释。
案号：（2022）鲁民终1898号
【案情简介】
2021年10月20日，法院在淘宝网司法拍卖平台对被执行人宏×公司名下鲁（2018）夏×县不动产权第0××2号不动产及附属物进行第一次司法拍卖，某进出口有限公司以最高9597000元竞得，现加工厂（张某）实际占有使用，法院于2021年11月22日作出（2021）鲁14执151号通知书，责令某加工厂（张某）在收到通知之日起30日内搬出，否则将依法强制迁出。再查明，某加工厂（张某）系个人独资企业，于2015年6月18日成立，负责人为本案异议人张某，原住所地为夏×县，2018年1月3日住所地变更为山东省德州市夏×县经济开发区，2020年9月29日该厂注销登记。案外人张某于2021年11月25日，对本院要求其腾退鲁（2018）夏×县不动产权第0××2号厂房不服，提出书面异议。
【本案争议焦点】
张某主张停止对其承租的不动产号为鲁（2018）夏×县不动产权第××2号厂房的执行是否应予支持。本案执行标的于2021年10月20日通过司法拍卖平台被依法拍卖,买受人某出口有限公司依法竞得。一审法院送达搬出通知后，张某以享有租赁权利为由提起执行异议，则应依法审查双方是否在抵押前签订合法有效的租赁合同并占有使用该涉案不动产。
一审中级人民法院认为：张某为证实其主张虽提交了载明签订日期为2018年3月26日的协议书,但在案外人执行异议之诉中不能简单依据租赁合同就对租赁事实予以认定，还要看租赁合同本身是否符合常理，应重点审查合同签订、租金支付、租赁物占有等证实租赁合同签订、履行情况的证据。本案相关情况，具体分析如下：一、协议书约定租期长达10年，总租金70万元按约定搬入前就需支付60万元，剩余10万元也要在一年时付清，这种长期租赁的租金支付约定与一般交易习惯不太相符。二、张某主张第一笔60万元租金是现金支付不合常理，其应当证明钱款来源及支付情况，但张某提交的《借款借据》仅显示其2018年7月31日贷款50万元，而且是用于“购纸”，其未有取现证据印证租金支付情况，这么巨额的现金，仅凭宏×公司一份加盖印章的60万元现金收据，显然证明不了已支付的事实；而且对于剩余10万元租金的支付，张某也没有证据证明。三、张某主张在2018年3月即以某加工厂名义租赁了案涉执行标的，但如（2022）鲁14执异1号执行裁定书所述，直至2020年9月29日注销，某加工厂登记的住所地仍不是执行标的所在地，这一事实也削弱了张某主张的租赁真实性。综合上述种种事实,实难认定张某与宏×公司存在真实、有效且实际占有使用的租赁合同关系,故张某要求停止案涉不动产强制交付的诉讼请求，一审法院不予支持。
一审法院判决后张某不服提起了上诉。（上诉理由不仅仅是本案争议焦点）
二审山东省高级人民法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”参照上述规定，承租人要求阻止移交占有，须举证证明同时满足下列三个要件：一是承租人与被执行人签订了合法有效的租赁合同；二是已按约支付租金；三是实际占有租赁物。具体本案而言，首先重点分析是否符合第二个要件，法院认为：第一，涉案租赁协议约定的租金缴纳时间有违常理。涉案租赁协议约定租期为10年、租金共计70万元，但协议要求承租人张某在搬入前需支付60万元，剩余10万元在1年内付清；对此，法院认为，涉案协议约定的租金缴纳时间与通常按年支付租金的商业习惯不符，有违基本常理，且张某本人未提供合理的解释。第二，涉案协议约定的租金明显低于所在区域同类房屋的租金水平。第三，现有证据尚不足以证明租金已缴纳。张某主张，涉案第一笔租金60万元系通过现金方式支付，并提交宏×公司出具的收据、员工证言等予以证明。对此，法院认为，涉案60万元租金是一笔较大的款项，采用现金方式支付，明显与常理不符。从资金来源看，张某提交的《借款借据》仅显示其2018年7月31日贷款50万元，而且是用于“购纸”，其并未提交取现证据印证租金支付情况。而且，考虑到张某为宏×公司提供担保这一因素，宏×公司及员工与本案存在利害关系，故依据宏×公司出具的收据及员工证言不足以证实张某已实际支付了60万元租金。综上，法院认为，张某提供的证据不能证明其主张符合第二要件即已按约支付租金，至于是否符合第一、三要件已无论述的必要，法院不再予以赘述。综上所述，上诉人张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
【律师点评】
现实情况中，除了被执行不动产确实在被执行前被案外人租赁，还有很多被执行人在诉讼过程中或在诉讼后与案外人签订虚假租赁合同，逃避给付责任，由案外人提起执行异议之诉。这种行为不仅涉及到虚假诉讼问题，而且不利于司法的实施、不利于社会的稳定。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。
【律师简介】
山东运策律师事务所律师，法学学士学位，业务知识丰富，基础扎实。宋洪超律师善于维护当事人的合法利益，办案角度多，讲证据，始终坚持以认真负责的工作态度和严谨细致的工作作风为各类客户提供优质的法律服务。擅长交通事故损害赔偿、劳动仲裁、人身损害赔偿、合同纠纷等。
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