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【案例解析】顶名房屋经实际所有人转让后，顶名人是否有权解除转
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2023-03-28 09:08 + 来源：www.chengyanglvshi.com
【案例解析】顶名房屋经实际所有人转让后，顶名人是否有权解除转让合同？
【案件基本情况】
甲公司和乙公司有多年的业务来往，现乙公司拖欠甲公司100万元货款未付清。乙公司从开发商丙公司处抵账得了一套房屋，当时抵账时让乙公司员工李某顶名，即房屋登记在了李某的名下，但还未办出房产证。后来乙公司将该房屋抵账给甲公司，以该房屋折抵所欠甲公司的货款97万元，并签订了《以房抵债协议》，且约定待房产证办出来后李某配合过户到甲公司的股东王某的名下。王某、甲公司、李某就该房屋签订了《房屋转让协议》。该房屋自抵账给甲公司后，相关所有的费用（李某办证的所有税费等）都是由王某缴纳，且该房屋一直由王某占有使用。
后来由于房价上涨，李某不承认涉案房屋顶名的事实，乙公司也不再正常经营，不再出面做协调。于是李某私自补办出来新的房产证后欲卖出，以显失公平起诉至法院要求解除与王某、甲公司之间的《房屋转让协议》。后经法院审理，驳回了李某的诉讼请求。
【律师说法】
一、以房抵债协议合法有效。
本案中，追加开发商丙公司作为了第三人，第三人提交了其与乙公司之间的《顶账协议》予以证明乙公司系涉案房屋的实际所有人。乙公司与甲公司签订《以房抵债协议》，该协议是双方的真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，合法有效。
二、李某仅系顶名人，并非房屋的所有权人，无权解除房屋转让协议。
本案中，从第三人丙公司提交的顶账协议和王某、甲公司提交的以房抵债协议可以证明李某仅系顶名，李某与王某、甲公司签订的房屋转让协议实际是对上述以房抵债协议的具体履行，且该房屋已经实际交付给王某占用使用至今。现李某以房价上涨、现房价远高于顶账清欠款项、继续履行协议显失公平为由要求解除房屋转让协议，但由于李某系顶名并非涉案房屋所有权人，其与王某、甲公司之间不存在欠款纠纷、不存在显失公平的法律基础，无权解除房屋转让协议。
【法律规定】
《民法典》第一百三十六条 【民事法律行为的生效时间】民事法律行为自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
行为人非依法律规定或者未经对方同意,不得擅自变更或者解除民事法律行为。
第二百一十五条 【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。
【律师简介】
山东运策律师事务所执业律师，政府法律业务部主任，兼任青岛代理申诉法律咨询专家、青岛市劳动争议调解员、城阳区防范非法集资星火宣讲团骨干成员、城阳区“阳光城阳”法治巡回宣讲团成员、城阳区多个社区法律顾问。从事法律行业十余年，办理了大量行政诉讼和行政复议案件、房产纠纷案件、合同纠纷案件及刑事辩护等，办案经验丰富，具有很强的专业能力。擅长领域：行政复议及诉讼，各类合同纠纷，企业法律顾问，婚姻房产纠纷等。
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