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业委会代表全体业主追回被开发商违法出售的房屋
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2020-04-16 15:42 + 来源：www.chengyanglvshi.com
业委会代表全体业主追回被开发商违法出售的房屋
案情简介：青岛某小区于2000年建成后，开发商将该小区9号网点房出售给王某，并与之签订房屋买卖合同，出具收据，随后王某将该网点房用于经营超市。2016年,该小区成立业主委员会,对该小区内的房屋进行盘查，发现9号网点房属于物业用房，系全体业主所有。业委会随代表全体业主与王某交涉，要求王某返还房屋。王某称该网点房系其出资从开发商处购买,拒不交还。小区业委会索要无果，起诉至法院，要求被告王某向业主委员会归还涉案房屋。
小区业主委员会举证：原告青岛某小区业主委员会为证明其主张,向法院提交如下证据:（一）城阳区物业管理配套房屋预留协议书，证明涉案9号网点系城阳区物业办公室与开发商签署为全体业主预留的物业管理用房。（二）青岛市不动产登记信息查询结果一份,证明涉案9号网点于2015年6月24日登记,权利人为全体业主所有。（三）业主委员会成立备案表一份,证明小区业委会于2017年3月7日合法成立,具有诉讼主体资格,可以代表全体业主行使权力。
被告王某辩称：原告不是通过合法选举程序产生,被告不认可。被告是2009年7月5日花费312174元从开发商处购得涉案9号网点,并持续占有使用10年之久。 如该买卖合同有撤销事由的话,应在知道撤销事由一年内行使, 根据原告陈述,原告成立于2016年,已经丧失撤销权。且原告成立时间远远短于被告购买涉案网点时间,即使原告主体合法,也丧失了撤销权。根据原告提交的预留协议书,原告应向青岛市城阳区物业管理办公室主张权利,再由青岛市城阳区物业管理办公室向开发商主张权利。
法院认为：本案系因物权所有权问题产生的侵权纠纷。本案争议的焦点为涉案房屋的所有权问题。通过案件审理,可以明确涉案房屋所有权登记在青岛某小区全体业主名下,因此,被告王某占有使用该房屋,于法无据,故原告要求被告归还涉案房屋,理由正当,应予支持。被告辩称原告主体不适格,本院认为,小区业主委员会经青岛市城阳区流亭街道物业管理办公室、青岛市城阳区物业管理办公室同意成立,可以代表全体业主行使权利,至于业主委员会成立程序问题,不属于本案审理范围,故被告的该抗辩意见,本院不予采纳。被告辩称原告已经丧失撤销权,本院认为,本案系侵权纠纷,只要侵权事实持续存在,权利人可以随时主张权利故被告的该抗辩意见,本院亦不予支持,同理,被告辩称本案已经超过诉讼时效,本院亦不予采纳。关于被告提出的预留协议书的问题,本院认为,涉案房屋明确登记在全体业主名下充分说明该协议书已经实际履行,在房产登记信息未变更的情况下,原告代表全体业主主张权利要求被告返还涉案房屋,应予支持。关于被告辩称其早已购买了涉案房屋,本院认为,即便被告主张的房屋买卖合同关系真实存在,其基于合同关系而对涉案房屋的占有,不得对抗所有权人,至于其与房屋出售人之间的纠纷应另案解决。
法院判决：被告王某于判决生效后10日内将涉案9号网点房腾空并返还给原告青岛某小区业主委员会。
律师说法：
一、关于本案案由
（一）本案的案由属于返还原物纠纷，并非所有权确权纠纷，原告系涉案房屋所有权人，主体适格，有权主张被告腾退房屋。
依据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《物业管理条例》第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
本案中，涉案房屋属于开发商依据法律规定为小区建设的物业管理配套房屋，并于2006年5月25日与城阳区物业管理办公室签署了《城阳区物业管理配套房屋预留协议书》，约定涉案房屋属于物业管理用房，归全体业主所有。青岛市城阳区不动产登记中心于2015年6月24日将涉案房屋登记在原告名下，不动产物权所有以登记为准，被告主张权利的应当提交证据予以证明，本案原告享有房屋所有权的举证责任已经履行完毕。
（二）被告自认占用涉案房屋，其侵权状态一直持续至今，应当向原告腾退房屋。
双方在庭审时都认可了涉案房屋目前由被告占有使用，被告未能提交合法占有房屋的证据，应当承担举证不能的法律责任。被告无权占有房屋的行为已经侵犯了原告的所有权、占有、使用、收益等权利，原告请求排除妨害，符合法律规定，被告应腾退涉案房屋。
二、关于被告提交的商品房买卖合同。
首先涉案房屋自始至终归原告所有，并非原告从建设单位开发商购得，建设单位开发商对该涉案房屋没有处分权。
其次，被告提交的房屋买卖合同、收款收据真实性无法确认，大额交易没有转账记录明显不符合常理，也未提交其他证据予以佐证，无法证明交易的真实性。
再次，被告购房后也未办理房屋登记手续，不符合善意取得的条件，现有证据不能对抗青岛市不动产登记中心的涉案房屋产权登记效力，应当由被告承担举证不能的法律后果。
此外，在买卖合同的最后一页被告王某特别签字按手印明示“此网点房出卖方不予办理产权登记有关事宜”，此小区不属于村集体产权房屋，不存在不能过户办理产权登记的情形，原告依据法律规定对涉案房屋拥有所有权，原告并非被告与开发商房屋买卖合同的当事人，被告与第三人之间的合同关系与原告无关。
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