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个人合伙出资竞拍出让土地合作开发房地产失败，应如何分割处理土
发布者：城阳律师李瑞庆 + 时间：2019-04-03 13:57 + 来源：www.chengyanglvshi.com
个人合伙出资竞拍出让土地合作开发房地产失败，应如何分割处理土地-李瑞庆
审判法院：最高人民法院
案号：（2017）最高法民再158号
案件事实：
2012年4月16日，由B公司作为甲方，解某作为乙方，袁某作为丙方，三方共同签订《合作开发协议》，由解某与袁某共同向B公司投资，用于通过拍卖获得位于青岛市××与××交叉口（QDCYP-2012-22-1）规划总面积为33910平方米的土地。协议约定:一、关于被开发土地的投资情况，三方约定，由甲方B公司公司挂名，按乙方投资70%，丙方投资30%，向政府缴纳土地费用。甲方收取挂名费为该房地产项目全部结束后的税后总利润的3%为服务挂名费。乙方为税后总利润的70%受益，丙方为税后总利润的30%受益。二、开发施工过程中，乙、丙双方除应按比例出资投入土地费用外，后续开发建设费用可以用该项目开发使用的土地抵押贷款，如贷款资金仍不足，乙、丙双方应按乙方70%，丙方30%继续投入，直至项目建设完毕。三、甲、乙、丙三方约定，该项目仅为乙方、丙方为投资受益人，不得寻找第三方为投资者参入，如果其中一方不能按其比例投入开发资金，另一方有权寻找其他投资者投资，或者由有能力投资方投入，其利润分配由投资方享有。四、甲方同意乙方、丙方各派一名财务人员管理财务账目，建立财务制度，依法缴纳税金，控制开销。五、公司的经营管理归乙方，乙方为该公司的总经理，公章、财务章、法人章由总经理管理，并行使该项目的一切权力。在开发过程中遇到新情况时，双方相互沟通可订立补充协议。
另，袁某分别于2012年11月21日、28日、29日及2013年4月16日向解某汇款11970000元。2013年4月16日，A公司出具收条，载明：收到袁某交QDCYP-2012-12-1号地块项目投资款1200万元。A公司、B公司公司均确认收条上所写地块就是指本案争议地块，只是收条上的地号应为“QDCYP-2012-22-1”，因笔误写成“QDCYP-2012-12-1”。
2012年11月9日，青岛市国土资源和房屋管理局发布青土资房告字(2012)235号青岛市储备国有建设用地使用权拍卖公告，一、拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求其中编号为QDCYP-2012-22-1的土地位置是位于城阳区××街道××南侧、××路东侧，土地面积为16955平方米，土地用途为城镇住宅用地、批发零售用地，【住宅（含限价商品房）10173平方米，批发零售6782平方米】，出让年限住宅70年，批发零售40年，竞买保证金为2400万元，并要求配建限价房的土地面积为6456.42平方米；二、竞买人范围中载明，同时竞得人为非城阳区工商注册的法人和其他组织，还须自土地出让成交之日起在规定时间内（境内的企业30个工作日内，境外的企业60日内）在城阳区成立具有独立法人资格的公司（须为全资子公司），由新公司与青岛市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让变更协议》，方可作为建设用地使用权受让人办理土地登记进行开发经营，竞买人在报名时应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。
2012年12月17日，青岛市国土资源和房屋管理局与B公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中第二章第四条约定，出让宗地面积为16955平方米。第五条出让宗地的用途为批发零售用地面积：0.6782公顷，中低价位、中小套型普通商品住房用地面积：1.0173公顷。第七条国有建设用地使用权出让年限为批发零售用地40年；中低价位、中小套型普通商品住房用地70年，按合同第六条约定的交付土地之日起算。第八条宗地的国有建设用地使用权出让价款为30586820元。第九条宗地的定金为6117364元，定金抵作土地出让价款。第十条受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分二期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期15293410元，付款时间：2013年1月15日之前。第二期15293410元，付款时间：2013年5月16日之前。第十六条受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年11月1日之前开工，在2015年5月1日之前竣工。
2013年1月14日，B公司公司依据《国有建设用地使用权出让合同》向城阳区国土资源局交纳第一期国有建设用地使用权出让金15293410元，之前支付的定金6117364元抵作土地出让价款。2013年4月19日，由B公司公司交纳土地出让金15293410元，共计支付30586820元。2013年1月21日，由青岛市国土资源和房屋管理局与B公司签订国有建设用地使用权出让合同补充条款，约定根据双方协议对原编号为青岛-01-2012-2061（合同编号）土地出让合同变更如下：根据《成交确认书》的约定，受让人名称由B公司公司改为A公司，并由青岛市国土资源和房屋管理局、B公司公司、A公司加盖公章确认。
还有，各方均认可本案原二审判决经袁某申请强制执行已于2016年7月全部完毕，A公司共被执行14660920元；袁某表示，若其一审诉讼请求依法不能成立，自愿将上述执行款返还给对方当事人。
法院裁决：
一、关于原审判决是否超出原告诉讼请求问题
袁某再审主张，其诉讼请求并不包括解除案涉《合作开发协议》和返还投资本金及土地增值部分收益，原审判非所请。经查，袁某一审所提诉讼请求是要求A公司、B公司公司、解某返还案涉6782平方米的土地，确未要求解除合同及赔偿损失；而原审判决在对该诉讼主张不予支持的同时，还确认了案涉合同自袁某起诉之日起解除，并判令A公司、B公司公司、解某返还投资款本金1200万元及土地增值部分收益212万余元。
人民法院审理民事案件，受原告所提诉讼请求范围约束，不得审理诉讼请求以外的事项。本案一审期间，虽袁某在一审法院释明时做出了“若法院不支持返还土地，同意根据原告投资所占比例返还原告所享有的收益,不同意返还投资款及利息”的表示，但这并不属于明确的诉讼请求变更，且原审亦未将此列为原告的诉讼请求。因此，原审在袁某仅诉请要求返还土地的情况下，径行确认合同解除并判令被告返还投资本金并赔偿损失，确属超诉讼请求判决。表面上看，原审上述判决旨在一揽子解决双方当事人基于案涉合同的所有纠纷，但在袁某并未明示放弃权利的情况下，客观上剥夺了其在《合作开发协议》项下包括继续履行合同等其他合同权利。本案一审判决后，袁某就判决超诉讼请求问题提出了上诉，二审对此未予纠正。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十二条的规定，对于袁某所提原审判决超出诉讼请求范围地再审主张，本院依法予以支持。
二、关于袁某是否依法享有案涉土地40%的国有土地使用权问题
根据已查明的事实，袁某基于案涉《合作开发协议》，由袁某出资1200万元、解某1858余万元，以B公司公司名义竞得案涉土地，并约定按照三七开的投资比例对案涉土地房地产开发继续投资；项目完成后，B公司公司按税后总利润的3%收取挂名费，袁某、解某亦按照三七开分配项目税后利润。因B公司不具备房地产开发资质，案涉土地最终以B公司的子公司A公司名义进行开发。由此可以得出，袁某、解某对案涉土地开发共同投资，共担风险，开放完成后共享利润，故案涉《合作开发协议》符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于合作开发房地产合同的定义，合同合法有效。因此，原审将本案案由确定为合资、合作开发房地产合同纠纷，并无不当。
案涉纠纷发生后，袁某诉请按其40%的投资比例分割案涉土地40%的国有土地使用权。本院认为，《合作开发协议》虽属合作开发房地产合同，但根据合同约定，袁某与解某双方之间实际构成个人合伙法律关系。案涉土地虽登记在A公司名下，但因该土地系袁某与解某合伙投资取得，故该土地实际属袁某与谢某的合伙财产。《合作开发协议》签订后，该房地产项目至今仍尚未实际开发。《合作开发协议》只约定了土地开发完成后的收益分配问题，并未对土地开发前的各方权益进行约定；根据个人合伙的有关法律规定及民法原理，合伙财产属合伙人的共同共有财产，且须在合伙终止并经清算后才能分割。因此，袁某所提按投资比例分割案涉土地的诉讼请求，既无合同依据也没有法律依据，依法不能成立。如袁某明确表示退出合伙，可另行主张权利。
故，驳回袁某的诉讼请求。
李瑞庆律师，中共党员，毕业于山东农业大学法学专业，系山东运策律师事务所高级合伙人、主任，系青年实战专业型律师，青岛市刑事辩护专业律师，任青岛市律师协会网络与电子商务委员会委员副主任，获聘青岛市团委、城阳区团委青少年法制讲师团成员，城阳区“阳光城阳”巡回宣讲团成员、中国海洋大学法律硕士教育中心入库法律专家，青岛农业大学人文科技学院校外导师，青岛刑事律师网首席刑辨律师。2013年度城阳区优秀法律工作者，2015年度青岛市司法行政先进个人，半岛都市报2015“最具读者口碑的好律师”。李瑞庆律师具有深厚的法学理论功底和丰富的司法实践经验，在多年的执业当中秉承“专于业务、精于品质、值得信赖、创造价值”的服务理念，其带领的精英团队按照“一人接案，集体研究、分工协作”的服务方针，为每一位当事人提供优质、高效的法律服务。李瑞庆律师担任多家企业法律顾问，代理民刑事疑难复杂案件数百件，从业多年来凭借先进的服务理念和优质的法律服务，受到广大当事人的一致赞誉。李瑞庆律师主要业务专长农村土地与房屋法律事务、刑事辩护法律事务、知识产权法律事务、公司法律事务、婚姻家庭事务等
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